Inversión Inmobiliaria en EE.UU. 2026: El Impuesto Sucesoral Redefine Estructuras

A mediados de 2026, la planificación patrimonial para familias y personas latinoamericanas con inversiones inmobiliarias en Estados Unidos cambió. La expiración de las exenciones del impuesto sobre sucesiones (estate tax) federal por la Ley de Recortes y Empleos de 2017 (TCJA), y su reversión a niveles previos, reinstauró este tributo como el principal riesgo financiero. Para un No Residente Tributario en EE.UU. (Non-Resident Alien o NRA), la exposición es crítica: cualquier patrimonio con nexo estadounidense (US situs assets), como bienes raíces, que exceda el umbral de 60.000 dólares, queda sujeto a una tasa impositiva de hasta el 40%. Esta realidad exige una revisión de las estructuras de tenencia, sobre todo aquellas diseñadas la última década, que pudieron priorizar la eficiencia en el impuesto sobre la renta sobre la protección sucesoral.

Para asesores de family offices y CFOs, el desafío es diseñar o reconfigurar vehículos que ofrezcan un escudo robusto contra el impuesto sucesoral sin crear ineficiencias fiscales prohibitivas en impuesto sobre la renta, o complejidades regulatorias insostenibles, tanto en EE.UU. como en la jurisdicción de residencia del inversor. La elección entre tenencia directa, fideicomisos o corporaciones intermediarias, y si estas deben ser domésticas o foráneas, depende de un análisis multifactorial que hoy, más que nunca, está dominado por la variable sucesoral.

El regreso del Impuesto Sucesoral como eje de la Planificación

El Internal Revenue Code (IRC) estadounidense distingue entre el tratamiento sucesoral para ciudadanos o residentes fiscales (US Persons) y los NRA. Mientras los primeros gozan en 2026 de una exención ajustada por inflación que, aunque reducida post-TCJA, sigue siendo de varios millones de dólares, los NRA enfrentan una realidad muy diferente. El IRC califica el inmueble físicamente ubicado en EE.UU. como US situs assets. Esto aplica independientemente de que la propiedad sea para uso personal, como un condominio en Miami, o para fines comerciales, como un edificio de oficinas en Nueva York. La tenencia directa por el individuo o a través de una entidad fiscalmente transparente, como una Limited Liability Company (LLC) de un solo miembro, no altera esta calificación y expone el valor total del activo al impuesto sucesoral.

La mecánica es contundente. Al fallecimiento del NRA propietario, el valor de mercado del inmueble se incluye en su base patrimonial gravable en EE.UU. Después de aplicar la mínima exención de 60.000 dólares, el excedente está sujeto a tasas progresivas que alcanzan rápidamente el 40%. Esta carga fiscal puede forzar una venta apresurada y subóptima del activo por los herederos para cumplir con la obligación tributaria. La estrategia fundamental de planificación consiste en interponer una entidad cuya tenencia por el NRA no se considere un US situs asset. La solución clásica es la tenencia de acciones de una corporación extranjera. Bajo el IRC, las acciones de una corporación no estadounidense no constituyen un activo con nexo en EE.UU. para fines del impuesto sucesoral, aun cuando el único activo de dicha corporación sea un bien raíz en territorio estadounidense. Esta simple interposición transforma la naturaleza del activo en manos del inversor, de un bien inmueble estadounidense a un título valor extranjero, eliminando así la exposición directa al estate tax.

Estructuras de Bloqueo en 2026: Eficiencia versus Complejidad

La implementación de una corporación extranjera intermediaria, o "blocker corporation," es la piedra angular de la planificación, pero su configuración varía según los objetivos del inversor, principalmente entre la generación de renta y el uso personal. Para activos generadores de renta, como propiedades comerciales o residenciales en alquiler, la estructura debe optimizarse no solo para el impuesto sucesoral, sino también para el impuesto sobre la renta y las normativas del país de origen.

Una estructura de "bloqueo simple" consiste en que un NRA posee el 100% de una corporación extranjera (por ejemplo, constituida en las Islas Vírgenes Británicas o Islas Caimán), la cual a su vez posee directamente el inmueble en EE.UU. Si bien esta estructura resuelve el problema del impuesto sucesoral, resulta fiscalmente ineficiente para los ingresos por alquiler. La corporación extranjera, al obtener rentas de una actividad económica en EE.UU. (Effectively Connected Income o ECI), está sujeta no solo al impuesto de sociedades federal y estatal, sino también al Branch Profits Tax (BPT). El BPT es un impuesto adicional del 30% sobre las utilidades repatriadas o consideradas como tales, lo que puede elevar la carga fiscal efectiva sobre los ingresos a niveles superiores al 50%. Adicionalmente, para un inversor residente en Colombia, las rentas pasivas obtenidas por su Entidad Controlada del Exterior (ECE), como lo sería la corporación en BVI, estarían sujetas a atribución y tributación inmediata en su declaración personal en Colombia, conforme a las reglas de la Ley 2277 de 2022, neutralizando cualquier diferimiento fiscal.

Para superar las ineficiencias del BPT, se recurre a la estructura de "doble bloqueo": el NRA posee una corporación extranjera (ForeignCo), la cual a su vez es propietaria del 100% de una corporación estadounidense (USCo), que es la titular final del bien inmueble. En esta configuración, los ingresos por alquiler son gravados a nivel de la USCo a las tasas corporativas vigentes en EE.UU. (federales y estatales, como en Nueva York). La USCo puede luego distribuir dividendos a la ForeignCo. Esta distribución está sujeta a una retención en la fuente (withholding tax) del 30%, que puede ser reducida si la ForeignCo está constituida en un país con un tratado fiscal favorable con EE.UU. Crucialmente, el BPT no aplica. Desde la perspectiva sucesoral, el NRA sigue siendo dueño de acciones de una ForeignCo, por lo que el activo sigue protegido. Sin embargo, esta estructura implica una doble capa de tributación en EE.UU. (a nivel corporativo y sobre el dividendo) y una mayor complejidad administrativa y de costos, incluyendo las obligaciones de reporte bajo la Corporate Transparency Act (CTA) para la USCo.

Implicaciones Estratégicas para Family Offices en 2026

La elección estructural en 2026 debe ser pragmática y segmentada. Para activos de alto valor destinados a uso personal, donde no se genera renta, la estructura de bloqueo simple (NRA -> ForeignCo -> Inmueble) sigue siendo la más eficiente. Resuelve el principal problema, el impuesto sucesoral, con la menor complejidad administrativa. La ausencia de ingresos operativos evita las complicaciones del BPT y de las reglas de Entidades Controladas del Exterior (ECE) en jurisdicciones como Colombia.

Por el contrario, para portafolios de inversión con fines de renta, la estructura de doble bloqueo es el estándar. La tarea del asesor en 2026 consiste en modelar la carga fiscal total, considerando el impuesto corporativo en EE.UU. (federal y estatal, diferenciando entre Florida, sin impuesto de sociedades estatal, y Nueva York, con él), la retención sobre dividendos y la tributación final en el país de residencia del accionista. Ya no se busca la optimización en el diferimiento, a menudo imposible por las reglas ECE/CFC, sino en la minimización de la tasa efectiva global a través de una planificación cuidadosa y la posible utilización de jurisdicciones de holding con tratados.

La coyuntura actual exige una auditoría proactiva de las estructuras existentes. Aquellas implementadas antes de 2018, bajo el amparo de la elevada exención del TCJA, podrían estar peligrosamente optimizadas para el impuesto sobre la renta a costa de una exposición sucesoral ahora inaceptable. Una tenencia directa a través de una LLC, por ejemplo, que era viable para ciertos perfiles, hoy representa un riesgo patrimonial significativo. La adaptación de estas estructuras, ya sea mediante la contribución del activo a un nuevo vehículo corporativo o la reorganización de las entidades existentes, es una prioridad estratégica. La gestión de activos inmobiliarios en EE.UU. por capitales latinoamericanos ha entrado en una fase de mayor sofisticación defensiva, donde la preservación del capital frente a la carga sucesoral estadounidense es, una vez más, la consideración primordial.